Immobilienbesitz war schon immer der Wunsch der Deutschen. Umfragen zufolge geben drei Viertel der Bevölkerung an, vom eigenen Häusle zu träumen. Mietfreies Wohnen gilt als sichere Altersvorsorge und zugleich als Inbegriff von Unabhängigkeit und Wohlstand. Dazu steht in krassem Gegensatz die tatsächliche Wohneigentumsquote. Sie ist mit knapp 44 Prozent eine der niedrigsten in ganz Europa. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der EU liegt sie bei 70 Prozent, wobei in den osteuropäischen Ländern mit Quoten von 90 bis 95 Prozent nahezu jedermann im selbstgenutzten Wohneigentum lebt.
Die Gründe für den deutschen Rückstand sind vielfältig. Zum einen wird ähnlich wie in Österreich das Wohnen zur Miete staatlich vielfältig begünstigt. So wälzen Mietpreisbremsen, praktische Unkündbarkeit und eine extrem mieterfreundliche Justiz einen beträchtlichen Teil der tatsächlichen Kosten und Risiken des Wohnens auf die Vermieter ab. Das wiederum lässt den Erwerb einer eigenen Immobilie im Vergleich zu teuer erscheinen.
Zum anderen sind aber auch die tatsächlichen Kosten des Immobilienerwerbs relativ hoch in Deutschland. So müssen für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer und alle möglichen Gebühren mindestens noch einmal zehn Prozent auf den eigentlichen Kaufpreis aufgeschlagen werden. Dazu kommen die immer weiter verschärften Bauauflagen für Dämmung, Brandschutz, Energieeffizienz und die Einhaltung unzähliger weiterer teurer Normen.
Das Häusle bleibt ein Traum
Auch Immobilienkredite sind nicht so einfach und preiswert zu bekommen wie in manchen anderen Ländern. Je nach Zinssatz und Fremdfinanzierungsanteil hat man am Ende leicht das Anderthalbfache des eigentlichen Kaufpreises für seine Immobilie bezahlt. Kein Wunder also, dass viele sich den Traum vom eigenen Häuschen letztlich dann doch nicht leisten können. Daran dürfte sich auch in Zukunft nicht viel ändern, ganz im Gegenteil. Denn die Politik entdeckt zunehmend die Immobilie als Goldesel, den man bequem melken kann.
Nicht nur, dass man den Eigentümern immer mehr Zwangsinvestitionen in Form von Wärmepumpen und Dämmmaßnahmen auferlegt, um die staatlich verordneten „Klimaziele“ zu erreichen. Auch die Besteuerung des Immobilieneigentums ist mit der Zeit immer schärfer geworden. So betrug die Grunderwerbsteuer ursprünglich bundeseinheitlich nur zwei Prozent.
1998 wurde sie auf 3,5 Prozent erhöht, und 2006 dann die Gestaltungskompetenz auf die Länder übertragen. Diese haben das fast durchweg zu weiteren Erhöhungen des Steuersatzes genutzt. Inzwischen liegt er in NRW mit 6,5 Prozent mehr als dreimal so hoch wie der ursprüngliche Tarif. Auch die Grundsteuerbelastung ist nach der Reform von 2025 extrem stark angestiegen. Ursprünglich als aufkommensneutral angekündigt, hat sie sich im Durchschnitt seitdem mehr als verdoppelt.
Hohe Wertzuwächse sind nur das Spiegelbild der Geldentwertung
Aber es dürfte noch viel schlimmer kommen. So fordert Marcel Fratzscher, Chef des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), in einem Blog-Beitrag und in der Zeit eine deutlich höhere Besteuerung von Immobilien in Deutschland. Sein Argument lautet: Immobilien sind immobil! Das heißt, sie können sich, anders als Geld- und Produktivvermögen, auch einer noch so hohen Abgabenbelastung nicht durch Flucht ins Ausland entziehen. Selbst ein Verkauf nützt dem Eigentümer nichts. Denn sobald eine neue Steuer auch nur angekündigt wird, sinkt der Marktwert seines Eigentums entsprechend, weil jeder potentielle Käufer die Belastung in sein Angebot einpreisen wird. Das verschafft dem Staat ein faktisches Enteignungspotential, formal ganz legal und weitgehend geräuschlos, wenn er nur geschickt genug dabei vorgeht. Und genau das ist Fratzschers Plan.
So will er neben einer „angemessenen Grundsteuerbelastung“ auch Wertzuwächse von Grund und Boden besteuern. Dabei sind diese oft nur das Spiegelbild der Geldentwertung, also gar keine echten Gewinne. Offen lässt er, ob dabei nur tatsächlich realisierte Verkaufserlöse oder auch rein auf dem Paiper stehende Wertzuwächse herangezogen werden sollen. Angesichts des staatlichen Finanzhungers ist tatsächlich letzteres zu befürchten, wobei vermutlich – ähnlich wie bei Aktien – Wertverluste umgekehrt nicht entsprechend steuerlich geltend gemacht werden können. Und auch das ist noch nicht das Ende der Fahnenstange. Schon wird in der SPD mit einem „Lastenausgleich“ ähnlich wie nach 1945 geliebäugelt. Dabei würde Immobilien eine Zwangshypothek zugunsten des Staates auferlegt werden, deren Zins und Tilgung die Eigentümer zu tragen hätten.
Fratzscher argumentiert damit, dass andere Länder tatsächlich überwiegend höhere Immobiliensteuern als Deutschland haben. Dort sind allerdings dafür andere Steuern deutlich niedriger. Dass diese dann aber auch in Deutschland entsprechend gesenkt würden, ist stark zu bezweifeln. Am Ende wird daher nur eines übrigbleiben: eine konfiskatorische Besteuerung, die international ihresgleichen sucht und den Traum vom Wohnen in der eigenen Immobilie endgültig zerstört.
