Herr Dr. Kholodilin, seit Jahrzehnten fordern sämtliche Parteien, es müsse mehr gebaut werden – und doch passiert so gut wie nichts. Wie kann das sein?
Konstantin Kholodilin: Zwischen Wunsch und Realität besteht eben nicht selten eine Lücke. Ein weiteres Beispiel: Bereits seit den Sechzigern fordert die Politik, mehr Deutsche müßten Eigenheimbesitzer werden – und doch hat Deutschland heute die niedrigste Wohneigentumsquote in der EU.
Aber woran liegt das? Ist die Politik trotz der Versprechen in Wahrheit unwillig oder ist sie unfähig?
Kholodilin: Bauen ist komplex, es benötigt einen langen Atem, weil es hohe Investitionen erfordert, die sich erst langfristig rentieren. Und der Markt verhält sich nicht immer so wie gewünscht oder gedacht. Eine der vielen Variablen, von denen ein Erfolg abhängt, sind zum Beispiel die Zinsen.
Die sind bei uns aber doch gar nicht so hoch.
Kholodilin: In der Tat würden 3,8 Prozent in vielen Ländern als lächerlich niedrig empfunden – anders aber, vergleicht man sie mit der vorherigen Niedrigzinsphase. Entscheidend sind die hohen Baukosten: Da diese die Bauherren bereits beträchtlich belasten, wirken sich knapp vier Prozent ganz anders aus, als wenn die Kosten niedrig wären.
Sie meinen, nun kann auch ein relativ niedriger Zinssatz zu hoch sein, weil er darüber entscheidet, ob ein Bauprojekt sich noch lohnt oder nicht. Aber früher gab es doch auch bei uns sogar bis zu zehn Prozent Zins!
Kholodilin: Ja, aber damals hatten wir ganz andere Wachstumsraten, weit entfernt von unserer heutigen mit langfristig unter einem Prozent. Dafür ist ein Bauzins von 3,8 Prozent eigentlich viel zu hoch. Hinzu kommen lange Genehmigungsverfahren sowie hohe Bauauflagen. Letztere sind ein mehrfaches Problem, denn sie machen Bauen langwierig, und sie machen es teurer – vor allem aber sind sie inzwischen unberechenbar. Denn heute sagt die Politik das eine, morgen das andere, und am Ende weiß man nicht mehr, was man eigentlich bauen soll.
Hinzu kommt, daß die Politik auf verschiedenen Ebenen stattfindet: es reden Bund, Länder und Kommunen mit. Und glauben Sie nicht, daß die ihre Maßnahmen unbedingt aufeinander abstimmen. Der Bund etwa beschließt den „Bauturbo“, während die Länder zum Beispiel die Grunderwerbsteuer erhöhen können, die die Transaktionskosten beim Immobilienkauf steigen lassen. Auch haben die Kommunen untereinander ganz unterschiedliche Setzungen und Regeln zur Vergabe von Baugenehmigungen, und sie haben unterschiedliche Ausstattung mit Personal und Technik etc.
Kholodilin: „All die Auflagen tragen mit über zehn Prozent zu den Baukosten bei“
Fast alle Parteien wollen die Bauauflagen entrümpeln. Zweifellos ist das nötig, aber drohen da nicht auch negative Folgen?
Kholodilin: Das ist es, was ich befürchte. Natürlich gibt es wenig sinnvolle Standards, von denen man sich relativ problemlos trennen könnte, aber auch solche, die, wie man sagt, mit dem Blut geschrieben sind, etwa was die Sicherheit angeht. Doch selbst wenn man die gar nicht antastet, was ist zum Beispiel mit Auflagen zur Bebauung oder Verdichtung? Baut man einfach nur schnell und ohne Rücksicht auf die Bewohner, schafft man zwar Wohnraum, aber Grünfläche geht verloren. Würden Sie das als Mieter wollen? Oder es wird ohne entsprechende Erweiterung der Infrastruktur gebaut, also keine zusätzlichen Kitas, Einkaufszentren, ÖPNV-Anschlüsse etc.
Wie stark könnten denn andererseits die Baukosten durch das Streichen von Auflagen sinken?
Kholodilin: Das ist leider sehr schwer zu bemessen. Nehmen wir daher ein anderes Beispiel, etwa die Transaktionskosten: zum Kaufpreis einer Immobilie kommen ja noch Grunderwerbssteuer hinzu, je nach Bundesland von 3,5 bis 6,5 Prozent, zudem Notarkosten, Grundbuchkosten und so weiter und so fort – und schon hat man bis zehn Prozent zusätzliche Kosten! Es gibt aber auch verdeckte Kostentreiber, etwa den Benzinpreis. Es reicht, daß er steigt und schon wird auch das Bauen merklich teurer, weil dabei ja viel transportiert werden muß.
Trotzdem nochmal nachgehakt, wie sehr könnte die Entrümpelung der Auflagen die Kosten senken?
Kholodilin: Wie gesagt, das ist sehr schwer zu beziffern. Aber bestimmt trägt, alle Auflagen zu erfüllen, mehr als zehn Prozent zu den Baukosten bei. Der Anteil könnte jedoch auch sehr viel höher liegen.
Mehr als zehn, aber weniger als vierzig – genauer geht es nicht?
Kholodilin: Da müßte ich spekulieren. Zudem sagte ich eben „alle Auflagen“ und weder will noch kann man natürlich alle streichen.
„Es ist unmöglich, alle externen Faktoren zu isolieren“
Bisher haben wir über „interne“ Faktoren gesprochen, die direkt mit dem Bauprozeß zusammenhängen, wie Zinsen, Kosten, Auflagen. Was aber ist mit den „externen“ Faktoren, von denen Sie mit dem Benzinpreis eben schon einen genannt haben? Dahinter steht ja die Inflation, die insgesamt das Bauen so viel teurer macht, und die zu einem erheblichen Teil auch in politischen Ursachen wurzelt. Deshalb die Frage: Wie sehr haben Euro-Rettungs-, Corona-, Ukraine-Kriegs- und die Energiewendepolitik die Inflation und damit auch die Baukosten angefacht?
Kholodilin: Auch das ist eine gute Frage, die jedoch noch weniger exakt beantwortet werden kann. Zweifellos aber haben die Engpässe, die schon während der Corona-Zeit entstanden sind, zu einem massiven Anstieg der Baukosten geführt – heute macht das wirklich einen wichtigen Teil der Kosten aus.
Haben Sie eine Zahl?
Kholodilin: Nun, nimmt man die Inflationsrate als Ausgangspunkt, war diese lange relativ niedrig, um die zwei Prozent. Dann ist sie zwei Jahre lang um sechs bis neun Prozent gestiegen und so wahrscheinlich auch bei den Baukosten, vielleicht sogar manchmal in höherem Maße. Nun ist die Inflation auf zwei Prozent gesunken, aber die Preise nehmen dennoch nicht ab, sondern bleiben auf dem erreichten Niveau. Wobei es natürlich immer Inflation gibt, Sie können also nicht die gesamte durch sie verursachte Baukostensteigerung der Politik anlasten.
Natürlich nicht, gleichwohl wurden in den vergangenen zwanzig Jahren einige schwerwiegende politische Entscheidungen getroffen, die langfristig enorme Folgekosten produziert haben. Versuchen wir es daher andersherum: Was, hätten wir durch Verzicht auf die Euro-Rettungspolitik die Inflation nicht so massiv angeheizt? Was, hätten wir während Corona, wie die Schweden, nicht das ganze Land lahmgelegt? Und hätten wir das Energiewendeexperiment unterlassen sowie uns im Ukrainekrieg, wie andere Länder, nicht für eine totale Abkehr von Rußland entschieden?
Kholodilin: Es ist unmöglich, alles was geschehen ist zu isolieren und die Inflation sozusagen einer alternativen Weltentwicklung zu schätzen. Und doch haben Sie in gewisser Weise recht, daß sie dann wohl niedriger wäre. Obwohl man natürlich auch nicht weiß, ob nicht andere Dinge geschehen wären, die sie in die Höhe getrieben hätten. Nehmen Sie die Euro-Krise: hätte man Griechenland, Italien etc. nicht gerettet, wären sie wahrscheinlich aus dem Euro ausgeschieden. Doch mit welchen Konsequenzen? Es mag sein, daß sich der Euro-Raum nach ihrer Entfernung stabilisiert hätte. Es könnte aber auch sein, daß er in der Folge ganz zerfallen wäre. Und dann? Wer kann das sagen?
„In Fachkreisen spielt der Faktor Migration für das Problem durchaus eine Rolle“
Das Problem ist doch, daß die heutige Wohnungsnot auch maßgeblich auf Entscheidungen zurückgeht, die wir heute in diesem Zusammenhang gar nicht kritisch diskutieren. Das aber ist zum einen schlicht unvollständig, zum anderen schützt es uns nicht davor, bei der nächsten solchen Entscheidung wieder Konsequenzen zu übersehen, die uns zehn, zwanzig Jahre später eine massive Krise bescheren.
Kholodilin: Zunächst: Ich würde nicht von Wohnungsnot, sondern von Wohnungsknappheit sprechen. Denn Wohnungsnot war das, was nach dem Krieg herrschte, als viele Menschen in Ruinen oder Barracken leben mußten. Aber zurück zu Ihrem Punkt: Ja, das stimmt, aber gleichwohl kann ich das seriöserweise nicht rückwirkend auflösen. Die Politik hat nun einmal einen Planungshorizont von vier Jahren, und sie bevorzugt daher – ohne an langfristige Auswirkungen zu denken – das zu tun, was möglichst noch in dieser Zeitspanne wirkt, um ihre Chancen auf Wiederwahl zu erhöhen. Dem kommt entgegen, daß die Wähler vergeßlich sind und die Zusammenhänge nach wenigen Jahren nicht mehr sehen.
Verfolgt man die politische und mediale Debatte über den Wohnungsmangel, fällt auf, daß ein Faktor kaum thematisiert wird: Einwanderung. Zu Recht?
Kholodilin: Nein, natürlich nicht – wenn das denn so ist, wie Sie sagen. Schließlich ist für den Wohnungsmarkt nicht nur die Angebots-, sondern auch die Nachfrageseite wichtig. Wenn ich zum Beispiel gar nicht baue, aber auch keinen Bevölkerungszuwachs habe, verschärft sich wahrscheinlich auch nicht der Markt – vorausgesetzt, es wird auch nichts abgerissen etc. Wenn ich aber einen positiven Nachfrageschock habe, also mehr Leute im Land, verknappt die erhöhte Nachfrage natürlich das Angebot.
Warum kommt die Einwanderung dann in der politisch-medialen Wohnraumdebatte kaum vor?
Kholodilin: Nun, ich habe diese in dieser Hinsicht nicht analysiert. Aber in Fachkreisen spielt der Faktor Migration schon eine Rolle.
Der wie groß ist? Welchen Anteil hat er am Problem?
Kholodilin: Tja, wenn wir im Durchschnitt mal die jährliche Netto-Einwanderung in den letzten 35 Jahren von über 340.000 Menschen nehmen und von einer Haushaltsgröße von zwei Personen ausgehen, dann bräuchten wir durch sie, grob geschätzt, 170.000 Wohnungen im Jahr zusätzlich.
„Zu Bauspekulationen gibt es kaum Zahlen“
Das wäre ja gewaltig, angesichts dessen, daß 2024 nur etwa 255.000 neue Wohnungen gebaut wurden!
Kholodilin: Allerdings muß man sagen, daß 2024 auch ein starker Rückgang im Wohnungsbau zu beobachten war, eigentlich wollte die Regierung ja 400.000 Wohnungen bauen.
Aufgrund der neuen Bauanträge wird damit gerechnet, daß der Wohnungsbau 2026 sogar auf 160.000 Einheiten absinken könnte – das wären dann ja weniger als allein für die Zuwanderung benötigt wird!
Kholodilin: So genau läßt sich die Zahl nicht voraussagen. Wahrscheinlich aber wird es nach einer leichten Steigerung in diesem Jahr 2026 einen weiteren Rückgang Richtung 200.000 neue Wohnungen geben, das kann ich mir sehr gut vorstellen.
Allerdings sollen in Deutschland bereits 700.000 genehmigte Wohnbauanträge vorliegen – die aber einfach nicht umgesetzt werden. Warum nicht?
Kholodilin: Dieser Überhang hat in den letzten 15 Jahren ständig zugenommen, und das hat verschiedene Gründe, zum Beispiel weil die Finanzierung immer schwerer sicherzustellen ist.
Von links kommt die Kritik, ein Faktor dafür sei der Mißbrauch für Bauspekulationen. Stimmt das?
Kholodilin: Das Problem ist, daß es bei diesem Thema kaum Zahlen gibt, daher wird dann einfach interpretiert. Ob Spekulationen der Hauptgrund sind, kann ohne Zahlen keiner sagen.
„Ich glaube nicht, daß die Politik das Problem in den Griff bekommt“
Folgt man der Kritik von links, ist Mißbrauch überhaupt ein bedeutender Faktor für die Misere: etwa in Form von Leerstand oder indem in Großstädten Wohnungen massenhaft möbliert an Touristen vermietet und damit dem Markt entzogen werden. Spielt das tatsächlich eine solche Rolle?
Kholodilin: Zum Leerstand: Die marktaktive Leerstandsquote in Großstädten ist sehr niedrig. In Berlin liegt sie – wobei es unterschiedliche Schätzungen gibt – bei um ein Prozent.
Aber in Berlin fehlen 170.000 Wohnungen und 40.000 stehen leer.
Kholodilin: Mag sein, aber die marktaktive Leerstandsquote errechnet sich ausgehend vom gesamten Wohnungsbestand. Und nehmen Sie den als Grundlage, kommen Sie für Berlin auf nur etwa ein Prozent. Und das ist sehr gering – weniger findet man nur in der Schweiz. Zur Frage „möblierte Touristenwohnungen“: In Katalonien etwa hat man sich von der deutschen Mietpreisbremse inspirieren lassen und eine solche eingeführt. Daraufhin sind viele langfristige Vermietungen vom Markt verschwunden – und vermehrt Touristenwohnungen aufgetaucht. Warum? Weil Kurzzeitvermietungen nicht den Beschränkungen der Mietpreisbremse unterliegen.
Als Reaktion begann man, kurzfristige Vermietungen zu verbieten. Aber nun ist ein weiteres Segment entstanden: mittelfristige Vermietungen – die zwischen kurzfristig, weniger als ein Monat, und langfristig, mehr als ein Jahr, liegen. Das heißt, das ist ein Problem, das nicht zuletzt durch die Politik jener entstanden ist, die die Folgen nun am lautesten beklagen.
Glauben Sie, Deutschland schafft die Bauwende, oder werden weiter alle darüber reden, aber nichts passiert?
Kholodilin: Um ehrlich zu sein, das Problem hat so viele „Baustellen“, daß ich ziemlich pessimistisch bin. Allerdings kommt uns wahrscheinlich der demographische Wandel zur Hilfe, da man sieht, daß die Nettoeinwanderung nachläßt und die Bevölkerung ja bekanntlich überaltert. Ich rechne also in der fernen Zukunft vielleicht mit einer Entspannung von dieser Seite, aber leider nicht dadurch, daß die Politik das Problem in den Griff bekommt.
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Dr. Konstantin A. Kholodilin ist Fachmann für Immobilienwirtschaft am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin. Er veröffentlicht in zahlreichen Fachzeitschriften wie International Journal of Forecasting, Review of Income and Wealth oder Economics Letters. Im Juli erschien sein Buch „Immobilienpreise in Städten. Eine Studie zu 48 Städten“. Geboren wurde er 1973 in Sankt Petersburg.
