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Das kleine Juwel im BGB

Mit der Familie im eigenen Haus zu wohnen, wünschen sich viele. Aber nicht jeder hat das Geld dafür, denn nicht nur das Haus ist zu bezahlen, sondern das Grundstück, auf dem es stehen soll. Aber es geht auch billiger. Man muß nicht Eigentümer des Grundstücks sein. Wie das geht? Mit dem Erbbaurecht.

Ein solches Recht kann ein Grundstückseigentümer einem anderen einräumen, der auf dem Grundstück dieses Eigentümers ein Haus (oder ein anderes Bauwerk) haben und nutzen will. Der Eigentümer vergibt dieses Recht auf eine lange Zeit, meist auf 99 Jahre, und der Bauherr oder Hauseigentümer als der Erbbauberechtigte zahlt ihm dafür eine jährliche Pacht, den Erbbauzins. Dem einen gehört das Grundstück, dem anderen das Haus. Aber dieses Rechtsinstrument wird noch zuwenig genutzt. In der gegenwärtigen Finanz- und Wirtschaftskrise gewinnt es an Aktualität, denn es erleichtert die Vergabe von Krediten für Immobilien, kann also als Instrument zum Geldsparen dienen. Jetzt soll es stärker belebt werden.

Der Vorteil für den Erwerber des Erbbaurechts ist: Er muß zum Bau oder Kauf eines Gebäudes kein Grundstück erwerben. Damit verringert sich sein anfänglicher Finanzierungsaufwand. Und er hat ein Grundstück mit vollem Nutzungsrecht. Der Vorteil für den, der das Erbbaurecht vergibt, ist: Er erzielt mit dem Erbbauzins Einnahmen aus dem Grundstück, ohne es verkaufen zu müssen. Schon bestehende Gebäude, die ihm gehören, kann er mit Erbbaurecht verkaufen, ohne das Grundstück ebenfalls verkaufen zu müssen; es bleibt in seinem Eigentum. Er kann aber auch das Grundstück verkaufen und sich vom Käufer ein Erbbaurecht einräumen lassen. Stehen auf dem Grundstück ihm gehörende vermietete Gebäude und will er sie modernisieren oder erweitern, dann erhält er durch den Grundstücksverkauf die dafür nötigen Mittel und kann seine Mieteinkünfte sichern oder erhöhen.

Viele wissen nichts vom Erbbaurecht. Das blockiert seine Verbreitung. Andere, die es kennen, haben Vorbehalte, auch Vorurteile. Nun hat eine Tagung in Frankfurt am Main auf dieses Recht aufmerksam gemacht. Dort kamen rund hundert Experten aus dem ganzen Bundesgebiet zusammen, es gab Vorträge, es wurde diskutiert. „Renaissance des Erbbaurechts in Deutschland“ war das Motto der Tagung, veranstaltet vom Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung (VHW), vom Institut für Boden-Management (IBoMa) und von der Initiative Erbbaurecht in Köln.

Das Erbbaurecht steht seit 1919 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Es ist gerade 90 Jahre alt geworden und gilt als verstaubt – aber auch als bewährt. Nur muß es, wie Friedhelm Ost von der Initiative Erbbaurecht sagte, „offensiver in die Köpfe vieler Zeitgenossen hineintransportiert werden“. Seit 2007 besteht auch ein Erbbaurechtsgesetz.

Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, das Eigentum an einem Grundstück von den auf ihm stehenden (oder noch zu bauenden) Gebäuden zu trennen. Der Eigentümer des Grundstücks ist der sogenannte Erbbaurecht-Geber, der Nutzer des Grundstücks der Erbbaurecht-Nehmer. Dieses Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben, ist ein sogenanntes dingliches Recht. „Es gewährt“, sagte Ost, „eigentümerähnliche Befugnisse und wird deshalb wie Grundstückseigentum behandelt.“ Es ist ein grundstücksgleiches Recht. Der Nutzer kann das Gebäude samt dem Recht während der vereinbarten Nutzungszeit veräußern, vererben und verschenken. Er kann es selbst nutzen, er kann es vermieten. Er kann es auch beleihen. Ihm ist alles möglich, was dem Grundstückseigentümer mit dem Grundstück ebenfalls möglich ist. Verkauft, vererbt oder verschenkt der Eigentümer das Grundstück, bleibt für den Nutzer das Erbbaurecht bestehen. Ist die Nutzungszeit vorüber, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer, doch muß er dafür bezahlen.

Möglich ist eine solche Aufspaltung zwischen Eigentum am Grundstück und Eigentum an den Gebäuden darauf grundsätzlich bei allen Grundstücken, unabhängig davon, ob beides privat oder gewerblich genutzt wird. Am häufigsten wird das Erbbaurecht für privates Wohnen angewendet. Eingeräumt und erworben werden kann es vor oder nach einer Bebauung. Wer ein bestehendes Gebäude auf einem Erbbaugrundstück kauft, bezahlt mit dem Preis für das Gebäude auch einen Preis für das mitgekaufte Erbbaurecht. Wer eines ferneren Tages neben dem Hauseigentum auch das Eigentum am Grundstück erwerben will, kann mit dem Grundstückseigentümer darüber verhandeln. Mancher ist dazu bereit, wenn er Geld braucht. Aus diesem Grund ist auch manche Gemeinde bereit, ihre Erbbaugrundstücke an den Hauseigentümer zu verkaufen.

Die Einsatzmöglichkeiten des Erbbaurechts sind zahlreich. IBoMa- Geschäftsführer Egbert Dransfeld preist es für Kommunen als interessante Alternative. Es sei ein gutes Instrument für die Wohnungsversorgung einer größeren Bevölkerungsschicht und für die Stadtentwicklung. Durch den Erbbauzins werde auch die Bodenspekulation im Zaum gehalten.

Damit ist es als kommunalpolitisches Mittel nutzbar, um Unternehmen anzusiedeln oder um mehr Bürgern zum Eigenheim zu verhelfen. Gemeinden können mit ihm auch ihren Haushalt sanieren, ohne ihre Grundstücke und Gebäude komplett verkaufen zu müssen. Ferner können sie ihre kommunalen Wohnungen über das Erbbaurecht sozialverträglich privatisieren. Dransfeld appellierte auf der Tagung: „Ein Erbbaurecht lohnt sich. Macht es nicht kaputt. Es ist im BGB ein kleines Juwel, das wir aber auch pflegen müssen.“

Näheres im Internet unter: www.initiative-erbbaurecht.de und www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/index.html

Foto: Neubauplanung: Durch den Erbbauzins könnte auch die Bodenspekulation im Zaum gehalten werden

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