Acht von zehn Deutschen träumen vom Eigenheim. Das zeigen Umfragen seit Jahrzehnten. Und die Deutschen wissen auch warum: Irgendwann wollen auch sie, die ja im Land der Mieter leben, keine Miete mehr bezahlen, weil sie ganz genau wissen, daß Eigenheimbesitzer langfristig günstiger wohnen als Mieter; weil ihnen klar ist, daß das eigene Häuschen die beste Altersvorsorge darstellt; und weil ein eigener Garten, oder wenigstens ein eigener Balkon, Lebensqualität, Zufriedenheit, ja Glück bedeutet.
Und schließlich wissen die Deutschen – die doch jeden Tag aus ihren Lieblingsmedien erfahren, daß sie mit Aktien, Anleihen, Fonds und insbesondere Kryptowährungen angeblich ein Riesenvermögen aufbauen können – tief drinnen, daß das nicht stimmt. Daß sie mit einem altmodischen, langweiligen Häuschen, für das sie fast immer einen Kredit brauchen, den sie dann jahrzehntelang abstottern, auf die Dauer besser fahren und am Schluß mehr haben als ihre Zeitgenossen, die irgendwann in ihr Depot schauen und sehen, daß die von Analysten so heiß empfohlenen Titel entweder unter Wasser sind oder kaum Renditen abgeworfen haben.
50 Jahre lang, von 1960 bis 2010, ging der Traum vom eigenen Heim für viele Menschen in Erfüllung. Wer einen festen Job und die üblichen 20 Prozent Eigenkapital hatte, bekam von der Bank einen Hypothekenkredit. Wenn er (und meist auch sie) tüchtig arbeitete und bei den Ausgaben maßhielt, dann war nach durchschnittlich 27 Jahren der Kredit getilgt, worauf einem die Immobilie ganz gehörte. Diese traumhaften Zeiten sind vorbei. Und sie werden auch nicht wiederkommen.
Eigenheime sind für Normalverdiener unerschwinglich
Heute kostet der Quadratmeter Eigentumswohnung im deutschen Schnitt 3.300 Euro, in begehrten Großstädten sind es 5.000 und in München gar 8.000 Euro. Eine 100-Quadratmeter-Neubau-Wohnung kostet mindestens 430.000 Euro, wozu noch 15 Prozent an Erwerbsnebenkosten kommen; macht in Summe eine halbe Million. Bei aktuell vier Prozent Hypothekenzins und zwei Prozent Tilgung ergibt das eine monatliche Hypothekenrate von 2.000 Euro, was selbst für Gutverdiener ein Problem darstellt. Eigenheime sind für Normalverdiener und für all jene, die nichts erben oder das Eigenkapital von den Eltern nicht gleich geschenkt bekommen, unerschwinglich geworden.
Wie konnte es dazu kommen? Wie konnte ein Traum, der seit der bundesrepublikanischen Gründerzeit in die DNA der deutschen Seele eingebrannt ist, binnen weniger Jahre unerfüllbar werden? Wie so oft gibt es nicht zig Gründe, sondern nur eine Handvoll. Lieferkettenprobleme, Corona und der Ukraine-Krieg spielen lediglich Nebenrollen.
Der weitaus wichtigste Grund liegt in der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Zwischen Juli 2008 und Mai 2009 senkte die EZB den Leitzins von vier Prozent auf ein Prozent – angeblich, um Wirtschaft, Währung und Banken der Eurozone nach der Weltfinanzkrise 2007/2008 zu retten, – in Wahrheit, um die Schulden der EU-Südländer zu finanzieren und ein Auseinanderbrechen der EU zu verhindern. Damit war die Büchse der Pandora geöffnet. Zwischen 2010 und 2021 verdoppelten sich die Immobilienpreise in der Bundesrepublik. Allein zwischen 2016 und 2021, als der Leitzins der EZB bei null Prozent lag, wuchsen sie um 50 Prozent.
Migration befeuert die explodierenden Immobilienpreise
Die Niedrigzinspolitik der EZB ist der Hauptgrund für den Anstieg der deutschen Immobilienpreise, aber es gibt noch andere Bedingungen: Der Anstieg bei den Baupreisen, Migration und Lieferkettenengpässe. Beginnen wir mit der Migration: Von 2010 bis 2021 sind netto 5,6 Millionen Menschen nach Deutschland eingewandert, aber die meisten haben in dieser Zeit weder Wohnungen noch Häuser gekauft, sondern wohnen zur Miete. Migranten sind, weil sie massiv Wohnraum nachfragen, für den Anstieg der Mieten in den Großstädten mitverantwortlich, aber nicht für die Verdoppelung der Immobilienpreise.
Die Erhöhung der Baupreise ist wichtiger: Zwischen 2000 und 2010 sind die Preise für Roh- und Ausbauarbeiten um gerade einmal 12 Prozent gestiegen, zwischen 2015 und 2022 aber um 50 Prozent – und hier spielen jetzt Lieferkettenprobleme wegen der Corona-Pandemie und die jahrelange Schließung chinesischer Fabriken tatsächlich eine Rolle.
Nun liegt der Leitzins der EZB inzwischen aber bei drei Prozent, die Pandemie ist abgesagt, der Lockdown Geschichte, und die Chinesen produzieren wieder. Da könnte man meinen, daß die Immobilien überbewertet seien und die Preise wieder fallen müßten. Und es gibt wirklich Leute, die genau das glauben, wie die Immobilienspezialisten der Bundesbank: Sie behaupten seit Jahren, daß „die Immobilienpreise in den Städten zwischen 25 Prozent und 40 Prozent über dem Preis liegen, der durch soziodemographische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“. Das ist leider falsch, weil komplett am Markt vorbeiargumentiert.
Ein alter deutscher Traum rückt in die Ferne
Jetzt kommen nämlich die Migranten wieder ins Spiel, die einen unglaublichen Hunger nach Wohnraum entwickeln und dafür sorgen, daß die Mieten und dadurch indirekt die Immobilienpreise in Großstädten und Ballungsräumen auch zukünftig nicht sinken, sondern auf hohem Niveau verharren werden. Aber auch in den übrigen Regionen werden die Immobilienpreise in den nächsten Jahren, wenn überhaupt, nur minimal nachgeben, weil kaum Bauland erschlossen wird und demzufolge viel zu wenig gebaut werden kann. 400.000 neue Wohnungen will die Bundesregierung in diesem Jahr schaffen, weniger als die Hälfte werden es nur werden; schon 2022 waren es lediglich 250.000.
Aus Sicht von Familien und Normalverdienern befindet sich der deutsche Immobilienmarkt seit Jahren in einem perfekten Preissturm. Kürzlich haben das Bundesverfassungsgericht und der grüne Wirtschaftsminister Robert Habeck diesen Sturm noch ein bißchen perfekter gemacht. Das Bundesverfassungsgericht durch den Beschluß, eine Reform der Grundsteuer anzuordnen, die im Moment im Gange ist und ab 2025 flächendeckend zu deutlich höheren Grundsteuern führen wird. Minister Habeck durch ein Gesetz, das ab 2024 neue Öl- und Gasheizungen verbietet und vorschreibt, alle Heizungsarten bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe oder komplett auf grünen Strom umzustellen.
Nur zehn Jahre hektischer, wirtschaftsferner und realitätsfremder Aktionen von Zentralbankern, Ministern und Verfassungsrichtern haben genügt, den alten deutschen Traum vom eigenen Heim für viele in unerreichbare Ferne zu rücken.
