Erbschaften, Schenkungen oder finanzielle Hilfen sind entscheidend: Wer Eltern mit Immobilien hat, hat deutlich bessere Chancen auf Wohneigentum als Mieterkinder. Aber auch immer mehr Kinder von Eigentümern wohnen inzwischen zur Miete. Das zeigt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Die Wohneigentumsquote, also der Anteil der von Eigentümerhaushalten bewohnten Wohnungen, liegt laut dem Mikrozensus 2022 nur noch bei 41,8 Prozent. 2018 waren es noch 46,5 Prozent.
Besonders niedrig ist die Eigentümerquote in den Stadtstaaten, den ostdeutschen Flächenländern sowie in Hessen und NRW. Im EU-Vergleich liegt Deutschland auf dem letzten Platz: Die personenbezogene Wohneigentumsquote lag laut Eurostat 2023 nur bei 47,6 Prozent – Tendenz fallend. Nicht nur im ehemals sozialistischen Osteuropa, auch in Ländern wie Spanien und Italien (je 75 Prozent Wohneigentumsquote), Finnland und Griechenland (je 70 Prozent) oder Frankreich (63 Prozent) leben die Bürger mehrheitlich in der eigenen Wohnung. Spanien und Frankreich schaffen das trotz einem Verstädterungsgrad von um die 80 Prozent. Im Ex-Ostblock hat die Massenprivatisierung ehemals volkseigener Wohnungen an die Mieter zu rabattierten Preisen der Verbreitung des Wohneigentums den entscheidenden Schub gegeben.
Die Gründe sind vielfältig
Als Ursachen für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland werden oft historisch-kulturelle Faktoren genannt. Wichtiger sind aber politisch gestaltete Gründe. Zum einen macht die starke Regulierung das Wohnen zur Miete relativ attraktiv und mindert den Druck, Eigentum zu erwerben. Ungerechtfertigte Mietvorteile von Sozialmietern, die Wohnungen fehlbelegen, wirken in dieselbe Richtung.
Hinzu kommt, daß staatliche Anreize für den Neubau, die Modernisierung und die Instandhaltung von Mietwohnungen den Verfall des Mietwohnungsbestands und die damit meistens einhergehenden gesellschaftlichen Vorurteile verhinderten. Schließlich erschwert eine strenge Selektion nach der Kreditqualität den Zugang zu Hypothekendarlehen: Die Ursachen dafür liegen weniger in regulatorischen Hürden als in der Struktur des deutschen Finanzsystems, das bank- und nicht kapitalmarktdominiert ist und weniger auf die Refinanzierung durch Dumping von Hypothekendarlehen am anonymen Kapitalmarkt setzt.
Mitverantwortlich für die geringe Verbreitung des Wohneigentums sind auch durch Regulierung, hohe Löhne und andere Faktoren verursachte höhere Baukosten. Während sie in Deutschland mit 3.300 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter an der Spitze in Europa liegen, bewegen sie sich etwa in Spanien bei 1.500 bis 2.200 Euro, und in vielen osteuropäischen Ländern werden oft nur 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Rekordhohe Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder Maklergebühren, die sich ohne weiteres auf 15 Prozent des Kaufpreises aufsummieren können, erhöhen die Einstiegshürde weiter.
Das Eigenheim als Vermögensgrundlage
All das hat spürbare Auswirkungen auf die Vermögensverteilung. Laut der EZB liegt das durchschnittliche Nettovermögen der deutschen Haushalte mit 315.600 Euro zwar leicht über dem Durchschnitt der Eurozone, aber der Median – also das Vermögen das 50 Prozent der Haushalte nicht erreichen – beträgt nur 106.700 Euro, deutlich weniger als in der gesamten Eurozone (123.500 Euro). Das Medianvermögen der deutschen Privathaushalte wird von Ländern wie Belgien, Irland, Spanien, Frankreich und Italien deutlich übertroffen.
Mieterhaushalten gelingt es meist nicht, ein nennenswertes Vermögen aufzubauen. Das Median-Nettohaushaltsvermögen der schuldenfreien Eigentümerhaushalte ist in der Eurozone mit 266.600 Euro 22mal so hoch wie das der Mieterhaushalte (12.000 Euro). In Deutschland sind die Eigentümer 25mal so reich wie die Mieter. Die niedrige Wohneigentumsquote ist somit der Hauptgrund für die ungleichmäßige deutsche Vermögensverteilung. Das Immobilieneigentum bildet bei den nicht armen Haushalten den Schwerpunkt ihres Vermögensportfolios. In Deutschland gibt es zu viele vermögensarme Mieter und zu wenige vermögende Immobilieneigentümer. Die Politik muß das „Mieterland“ zur Eigentümergesellschaft umformen.
Von schlecht zu katastrophal
Wir hatten also bereits denkbar schlechte Ausgangsbedingungen, als sich das Umfeld für die Wohneigentumsbildung seit 2021 schockartig weiter verschlechterte. Die Preise für Kapital und Bauleistungen sind nach oben geschossen mit der Folge einer deutlich verschlechterten Erschwinglichkeit. In diesem Umfeld wurde dann auch noch die Förderung des Wohneigentums für breite Schichten – das Baukindergeld – eingestellt, während der Mietwohnungsbau weiter kräftig steuerlich gefördert wird.
Viele andere OECD-Länder kennen dagegen die Möglichkeit des Abzugs von Schuldzinsen aus Eigenheimkrediten. Im Ergebnis können sich immer weniger Haushalte ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen. Die effektiven Hypothekenzinsen für 10jährige Zinsbindungen, die zu Jahresanfang 2022 noch bei 1,0 Prozent lagen, sind inzwischen auf 3,6 Prozent gestiegen. Der Baupreisindex für Wohngebäude (Neubau, konventionelle Bauart) ist seit 2021 um 34,3 Prozent gestiegen. Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes) steigen wieder und lagen zum Jahresende 2024 um rund 76 Prozent über dem Niveau von 2010.
Deutschland steht mit dem Rücken zur Wand
Die Verschlechterung der Erschwinglichkeit zeigt folgende Berechnung: Ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro hat 2010 bei einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von 2.922 Euro, einem Hypothekenzins von vier und zwei Prozent Anfangstilgung zu einer Belastungsquote des Einkommens von 34,2 Prozent geführt. Aktuell führt ein Darlehen von 400.000 Euro, zu 3,6 Prozent aufgenommen, mit dem man heute ein vergleichbares Eigenheim bei gleicher Eigenkapitalquote finanzieren könnte, bei einem durchschnittlichen Nettoeinkommen von 3.800 Euro zu einer Belastung von 49,1 Prozent.
Angesichts der aktuellen Konstellation von Immobilienpreisen und Zinsen ist der Kauf eines Eigenheimes also bis weit in die Mittelschicht hinein keine realistische Option mehr. Es kommen dafür im wesentlichen nur noch Haushalte mit einem Nettoeinkommen über 5.000 Euro in Frage, und diese sind bereits zu 70 Prozent mit Wohneigentum versorgt.
Deutschland steht beim Wohneigentum mit dem Rücken zur Wand: Die Quote sinkt, die Erschwinglichkeit verschlechtert sich immer weiter, und der Vermögensaufbau bleibt daher für breite Schichten blockiert. Die Folgen sind eine ungleichere Vermögensverteilung und eine Mittelschicht, die trotz Arbeit und Einkommen kaum Chancen auf die eigenen vier Wände hat. Damit ist klar: Ohne grundlegende Reformen bei Finanzierung, Förderung und Baukosten wird sich die Eigentumslücke weiter vergrößern. Welche Maßnahmen geeignet sind, um die Wohneigentumsquote wieder zu steigern und den Zugang zum Eigentum zu öffnen, wird in einer der nächsten JF-Ausgaben diskutiert.
