Deutschlands Büros leeren sich, doch die Wohnungen bleiben knapp. Seit 2020 ist die Leerstandsquote für Büroimmobilien in den Großstädten deutlich gestiegen. In den sieben größten Städten stehen inzwischen durchschnittlich acht Prozent der Büros leer. Dauerhafte Fernarbeit, Konjunkturflaute und eine Qualitätsspaltung des Marktes sind die zentralen Treiber: Während moderne Premiumflächen weiterhin Mieter finden, bleiben ältere und energetisch schlechte Gebäude in Randlagen zunehmend leer. Mittelfristig dürfte die künstliche Intelligenz (KI), die viele administrative Tätigkeiten effizienter macht, den Flächenbedarf zusätzlich dämpfen.
Das theoretische Potential ist groß: Studien gehen davon aus, daß aus leerstehenden Büros in den Metropolen Zehntausende Wohnungen entstehen könnten. In der Praxis spielt die Umwandlung von Büros, außer in Frankfurt, nur eine Nebenrolle – mit wenigen Leuchtturmprojekten. Daß dieser Ansatz bislang nicht greift, liegt an strengen rechtlichen Vorgaben, hohen technischen Anforderungen, ungünstigen Lagen und oft zu geringen Investitionsrenditen.
Für Wohnungen gelten andere Baurechtsstandards
Ein Kernproblem ist das deutsche Planungsrecht mit seiner strikten Trennung von Nutzungen. In klassischen Gewerbe- und Industriegebieten ist Wohnen grundsätzlich nicht vorgesehen. Damit konzentriert sich das Umwandlungspotential bislang auf Kern- und Mischgebiete. Erst mit dem „Bauturbo“, der Ende 2025 in Kraft getreten ist, können Kommunen bei Wohnprojekten flexibler von bestehenden Planungen abweichen. Sie können damit sogar in Gewerbegebieten in größerer Zahl Wohnungen genehmigen.
Das ändert jedoch nichts daran, daß die technischen Hürden hoch bleiben. Bürogebäude haben häufig tiefe Grundrisse, oft bis 15 Meter, die für Wohnungen ungünstig sind, weil Belichtung und Belüftung problematisch werden. Statt einiger Großraumebenen braucht es dafür viele abgeschlossene Einheiten mit eigenen Eingängen, Bädern und Küchen, was aufwendige Grundrißanpassungen erzwingt.
Zugleich gelten für Wohnungen strengere Schallschutzstandards als für Büros. Wird ein älteres Bürogebäude komplett in Wohnungen umgewandelt, greifen die heutigen Anforderungen. Steht es zusätzlich an einer stark befahrenen Straße, treiben aufwendige Fassaden- und Fenstersanierungen die Kosten weiter nach oben.
In den zentralen Spitzenlagen lohnt sich der Umbau kaum
Hinzu kommen brandschutzrechtliche Unterschiede. Wohngebäude benötigen oft zusätzliche Fluchtwege. Besonders bei älteren Bürohäusern ist der nachträgliche Einbau zusätzlicher Treppenhäuser teuer. Auch energetisch sind Bestandsbüros für moderne Wohnnutzung meist nicht gerüstet. Schließlich ist die Barrierefreiheit ein weiterer Kostentreiber: So müssen in NRW alle neuen Wohnungen grundsätzlich barrierefrei sein. In Summe liegen die Umbaukosten je nach Eingriffstiefe häufig im Bereich von 1.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter, bei problematischen Beständen auch deutlich darüber.
Gleichzeitig ist die wirtschaftliche Ausgangslage in vielen Lagen schwierig. Ein beträchtlicher Teil der Büroflächen befindet sich in reinen Gewerbe- oder Industriegebieten, oft am Stadtrand, mit geringer Aufenthaltsqualität und schwacher sozialer Infrastruktur. In den Top-7-Städten konzentriert sich ein Großteil der Leerstände auf solche Rand- und Sekundärlagen.
In den zentralen Spitzenlagen ist der Leerstand dagegen moderat. Dort lohnt sich ein Umbau wirtschaftlich kaum, weil die Spitzenmieten für Büros deutlich über den erzielbaren Wohnungsmieten liegen. Etwas günstiger stellt sich die Rechnung in guten Misch- und Kernlagen außerhalb des Zentrums dar. Aber selbst dort ist eine Umnutzung nur für solche Gebäude interessant, die als Büro keine tragfähige Vermietungsperspektive mehr haben.
Gezielte Förderungen könnten helfen
Entscheidend ist der Vergleich mit der Sanierung als Büro: Bei einer mehrgeschossigen Büroimmobilie mit schlechtem energetischem Zustand liegen die Investitionen für eine Modernisierung zur Büronutzung in der Regel deutlich niedriger als die Kosten einer vollwertigen Wohnumwandlung: Die Konversion verschlingt zusätzliche Mittel für vollständige Entkernung, Schallschutz, Brandschutz, zusätzliche Sanitärbereiche und Aufzüge.
Das eigentliche Aktionsfeld liegt daher bei Bürogebäuden ohne realistische Vermietungsperspektive, die besonders häufig in monostrukturierten Gewerbegebieten und Business Parks stehen. Gerade dort sind die Lagedefizite für das Wohnen aber am größten: Es fehlen Grünflächen, Spielplätze, Begegnungsorte und Nahversorgung – kurz: das gesamte Ökosystem Nachbarschaft. Sinnvolle Umwandlungen setzen deshalb einen quartiersbezogenen Ansatz voraus, der Baurecht, Förderung und öffentliche Infrastruktur zusammendenkt. Es müssen tragfähige Mischquartiere statt isolierter Einzelumbauten entstehen.
Trotz großer Wohnungsnot und eines erheblichen Potentials an leerstehenden Büros ist deren Umnutzung für Wohnzwecke eine Randerscheinung. Die Kombination aus starrem Baurecht, hohen Umbaukosten und fehlendem Wohnumfeld in Gewerbegebieten verhinderte bislang einen großflächigen Durchbruch. Ein quartiersbezogener Ansatz mit gezielten Förderungen und der Schaffung sozialer Infrastruktur, der die Möglichkeiten des Bauturbos konsequent nutzt, kann die Wohnungsnot lindern helfen und aus monotonen Bürostädten lebenswerte Stadtquartiere der Zukunft formen.
