Die Lage auf vielen deutschen Wohnungsmärkten hat sich geändert. Wohnraum ist nicht mehr knapp, es gibt örtlich ein Überangebot. In Regionen mit Bevölkerungsschwund lassen Neubau und Bestandsinvestitionen nach. Letztere haben die in den Wohnungsneubau inzwischen bundesweit überflügelt, und dabei wird es auch bleiben. Das Vermieten wird unterschiedlicher und schwieriger.
Die Renditen privater Vermieter haben sich verschlechtert. Mit den Wertsteigerungen solcher Immobilien („Wertänderungsrenditen“) ist auch nicht mehr viel los. Die Vermieter erwarten für die nächsten Jahre keine wesentliche Verbesserung. Als häufigstes Investitionshemmnis nennen sie ein zu geringes Mieten-niveau und fehlendes Eigenkapital. Vor allem in Mitteldeutschland sind die Vermieter durch Leerstände teilweise in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht. Bei 43 Prozent decken die Mieten die Kosten nicht. Bei 37 Prozent spielt die Miete gerade so die Kosten ein. Nur bei 20 Prozent erzielen einen Kostenüberschuß. Die Bevölkerungsabwanderung wird auf längere Sicht auch in einigen westdeutschen Regionen das Investitionsklima verschlechtern.
Dies und etliches andere sind die Ergebnisse einer Untersuchung über Investitionen im Wohnungsbestand hauptsächlich privater Vermieter, veranlaßt durch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) und das Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Sie bestätigen, was meist schon bekannt war. Doch geht es den Initiatoren weniger darum, nun auch noch amtlich festzuhalten, was alle Marktteilnehmer aus eigener Erfahrung ohnehin längst wissen. Das Ziel ist vielmehr, „Methoden für ein umfassendes Wohnungsbestandsmonitoring“ zu entwickeln.
Überkapazitäten auf dem Wohnungsmarkt
Der Anglizismus Monitoring klingt harmlos, bedeutet aber überwachen, kontrollieren, steuern. War staatliche Steuerung bisher jahrzehntelang im wesentlichen auf den Neubau von Wohnungen fixiert, nimmt die regierungsamtliche Aktionssucht jetzt den Bestand von Wohnungen in ihr Visier.
Den Anlaß liefern die Überkapazitäten auf Mietwohnungsmärkten und daher schwindender Neubaubedarf mit nachteiligen Wirkungen auf Baukonjunktur und Arbeitsmarkt. Das Lenken von Investitionen in den Wohnungsbestand mit staatlichem Druck und öffentlichen Geldern soll die Scharte auswetzen und möglichst überkompensieren.
Dafür genutzt wird die geschürte Klimahysterie um das Kohlendioxid (CO2), die von der Vorstellung beflügelt wird, man könne den Globus mittels marginal geringeren CO2-Ausstoßes vor einer Klimaänderung schützen. Auch die zusätzliche Energieverteuerung durch die staatlich erzwungene Abkehr von Kern-, Kohle- und Gaskraftwerken sowie subventionierte Energiegewinnung aus Wind-, Sonnen- und Pflanzenkraft wirkt sich entsprechend aus.
Erzwungener Investitionsdruck auf Hauseigentümer
All das führt zu einem erzwungenen Investitionsdruck auf alle Hauseigentümer für das Dämmen von Dächern, Wänden, Kellerdecken sowie den Einbau neuer Fenster mit Mehrfachverglasung und neuer Heizanlagen.
Zusätzliche künstliche Beschäftigung bescheren Energieausweise (JF 15/08) für sämtliche Häuser und Feinstaubplaketten für Autos, damit sie bestimmte Umweltschutzzonen weiter befahren dürfen (JF 11/08). Die für 2009 geplante Neufassung der Energiersparverordnung wird die Auflagen nicht nur für Neu-, sondern auch für Altbauten noch verschärfen.
Die Absicht, die der BBR-Untersuchung zugrunde liegt, ist unübersehbar: Weil der Wohnungsneubau nachläßt und damit eine wesentliche Konjunkturstütze schwach wird, will man diese Investitionsschwäche durch Mehrinvestition in den Wohnungsbestand überwinden; Konjunktur und Beschäftigung in den einschlägigen Wirtschaftszweigen sollen nicht zu Schaden kommen. Dafür braucht man zusätzliche Erhebungen, die mehr Daten liefern.
Vor allem fehlt es, wie es heißt, an Informationen über private Vermieter. Nach den umständlich formulierten Zielen geht es letztlich darum, ein neues Arbeitsfeld in den Griff zu bekommen und sich Handhaben zum staatlichen Lenken zu verschaffen. Dann soll auch diejenige große, noch nicht in die Erhebung einbezogene Eigentümergruppe staatlich durchleuchtet werden, die ihr Eigentum selbst bewohnt.
Grundlage für diese und die anderen Ergebnisse waren die Erhebungen in nur sechs Städten (Frankfurt am Main, Essen, Osnabrück, Celle, Dresden, Köthen). Auch stützt sich die Untersuchung auf die Angaben von nur rund 650 unter über 5.000 angeschriebenen privaten Vermietern. Erfaßt wurden rund 3.200 Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr bis 1990. Das Zahlenwerk ist nicht mehr ganz frisch. Es stammt aus den Jahren 2002 bis 2004.
Der Wunsch, die Erhebung regelmäßig zu wiederholen, überrascht daher nicht. Die Untersuchung ist ein Beispiel dafür, daß staatliche Stellen und ihr Personal den Drang haben, ihr Dasein so darzustellen, daß es für die Gesellschaft als nützlich und unentbehrlich erscheint. Sprich: ihre Beschäftigung zu sichern und möglichst auszuweiten.
Die Studie „Investitionsprozesse im Wohnungsbestand unter besonderer Berücksichtigung privater Vermieter“ kann beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Telefon 02 28 99 / 4 01 14 21) bezogen werden.
