Die selbstgenutzte Immobilie hat in diesen stürmischen Zeiten ihren Ruf als „Betongold“ eingebüßt. Angesichts von Wertverlusten gegenüber den bis Mitte 2022 erzielten Höchstpreisen fragen sich Eigentümer und Kaufinteressenten, wie sich die Preise künftig entwickeln werden. Das ist eine Frage des Makrostandorts. Dort, wo heute Schnäppchenpreise locken, sind große Wertsteigerungen kaum zu erwarten. Während in teuren Ballungsräumen wie Düsseldorf oder Frankfurt ein Einfamilienhaus fast eine Million Euro kosten kann, ist es in Erfurt, Saarbrücken oder Bremen für ein Drittel dieser Summe zu haben.
Der Markt hat lange von der ausgedehnten Niedrigzinsphase profitiert, die einen Immobilien-Superzyklus ausgelöst hat. Gemessen am EPX-Gesamtindex, der auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen basiert, haben die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum von 2011 bis 2024 um beeindruckende 117 Prozent zugelegt. Zwischen Juni 2022 und Ende 2024 sind die Preise jedoch um 3,7 Prozent gesunken, wobei Bestandshäuser noch stärker betroffen waren. Erste Erholungstendenzen sind seit 2024 zu beobachten – der IW-Wohnindex, der Inseratdaten auswertet, signalisiert seit dem ersten Quartal 2025 ebenfalls einen leichten Aufschwung.
Berücksichtigt man die Inflation, wirkt die Situation noch ernster: Bestandshäuser sind seit 2022 nominal um 8,5 Prozent und real um 20 Prozent im Preis gefallen – ein Rückgang, der Jahre benötigen wird, um aufgeholt zu werden. Trotz dieser Verluste gilt der Markt insgesamt eher noch als überbewertet, was sich in einem aktuellen Preis-/Mietverhältnis von rund 24 widerspiegelt. Die weitere Preisentwicklung wird maßgeblich von der Dynamik von Angebot und Nachfrage bestimmt.
Erhebliche Unterschiede bestehen je nach Region
Auf der Nachfrageseite trüben sinkende Fertilitätsraten und eine alternde, ungleichmäßig verteilte Bevölkerung die Aussichten. In Deutschland dürfte der Wanderungssaldo den Sterbefallüberschuß zukünftig gerade so ausgleichen. Während die Metropolen durch den Zustrom migrantischer Bevölkerung weiter wachsen, werden periphere Regionen voraussichtlich weiter schrumpfen. In den ostdeutschen Flächenländern (abgesehen von Brandenburg mit der Sonderentwicklung in den Berliner Umlandkreisen) und dem Saarland wird die Bevölkerung nach der 15. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung bis 2050 weiter um 8 bis 16 Prozent schrumpfen, während die westdeutschen Flächenländer, mehr noch die Stadtstaaten, mit weiteren Bevölkerungszuwächsen rechnen können.
Auf der Angebotsseite ist die Frage nach dem verfügbaren Bauland spielentscheidend. Steigende Eigenheimpreise beruhen auf einer andauernden Wohnungsmarktanspannung, die eine permanente Baulandknappheit und steigende Bodenpreise zur Folge hat. Selbst wenn neue Regionalpläne mehr Flächen vorsehen, heißt das nicht, daß die zuständigen Kommunen auch tatsächlich zusätzliche Baugebiete ausweisen.
Der neu überarbeitete Postbank Wohnatlas 2025 (HWWI-Institut) prognostiziert bis 2035 eine moderate reale Preissteigerung von etwa 0,4 Prozent jährlich für Eigentumswohnungen – freilich mit massiven regionalen Unterschieden. Im Süden, im Großraum Berlin sowie entlang der Rheinschiene und in der Rhein-Main-Region sind kräftige reale Wertzuwächse zu erwarten, während für das Saarland, Teile Nordhessens und des Ruhrgebietes, das südöstliche Niedersachsen und den überwiegenden Teil des Ostens (außer einigen Großstädten und dem äußersten Norden) mit weiter fallenden Preisen gerechnet wird.
Immobilien sind keine starren Werte
Im Bereich der Wohnungsbauförderung sind im Koalitionsvertrag großzügige Maßnahmen angekündigt, die die räumlichen Ungleichgewichte noch weiter vergrößern könnten. Neben steuerlichen Förderungen, eigenkapitalersetzenden Maßnahmen, Bürgschaften und Garantien wurde ein weiterer kräftiger Ausbau des sozialen Wohnungsbaus und der Städtebauförderung angekündigt. Diese Maßnahmen werden aber verpuffen, wenn sie nicht von einem entsprechend vergrößerten Baulandangebot an den angespannten Wohnungsmärkten begleitet werden. Der „Wohnungsbau-Turbo“ könnte für mehr Bauland sorgen, wenn die Kommunen ihre Spielräume nutzen. In den angespannten Regionen wäre ein kontinuierlicher Zuwachs an Wohnbauland, ein ständiger Strom an Innen- und Außenentwicklungsmaßnahmen erforderlich, um dem demographischen Druck standzuhalten. Ob das so kommt, ist ungewiß.
Noch weniger ist von der neuen Bundesregierung beim Regulierungsabbau zu erwarten, obwohl der Handlungsbedarf mehr als dringend ist. Die Produktivität der deutschen Bauwirtschaft ist rückläufig und die Preise für den Neubau von Wohngebäuden liegen fast ein Drittel höher als 2021 – Tendenz weiter steigend. Eine schnelle und durchgreifende Entlastung durch eine Lockerung der Baustandards ist auch unter Schwarz-Rot nicht zu erwarten. Die zentrale Rolle der Erreichung der Klimaziele im Gebäudebereich wird nicht in Frage gestellt und bestenfalls wird es ein paar Vereinfachungen beim Gebäudeenergiegesetz geben. Eine Rolle rückwärts bei der Energie- und Wärmewende ist nicht geplant. Den Mietern und Selbstnutzern sollen im Gegenteil weiter zusätzliche Lasten aufgebürdet werden.
Insgesamt erscheinen die Preisprognosen ambivalent: Während besonders im erweiterten Umland großer Städte langfristig erhebliche Wertsteigerungspotentiale bestehen, werden Objekte in peripheren Lagen – wie die Doppelhaushälfte in Zeitz oder Pirmasens – trotz günstiger Einstiegspreise vermutlich weiterhin an Wert verlieren. Immobilien sind eben keine starren Werte, sondern sie bewegen sich in einem dynamischen Umfeld, das Chancen, Risiken und überraschende Perspektiven bietet.
