Weniger Menschen, weniger Wohnungen

Seit Mitte der neunziger Jahre sind die Immobilienpreise in Deutschland gefallen. Viele Anleger, die eine Mietwohnung kauften und diese als sichere Altersvorsorge sahen, erlebten ein böses Erwachen. Besonders stark war der Rückgang in den neuen Bundesländern, wo die Preise im Schnitt um mehr als 15 Prozent nachgaben. In den alten Ländern konnten sich die Preise für Immobilien nominal zwar halten. Bedenkt man jedoch die kumulierte Inflation von knapp 20 Prozent im vergangenen Jahrzehnt, so bedeutete dies real in jedem Fall einen Wertverlust – im Westen ein deutlicher, im Osten ein dramatischer. Der schmerzliche Verfall des Immobilienmarkts im Osten seit 1995 hatte mehrere Gründe: In den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung wurde durch Steuervergünstigungen ein subventionierter Bauaufschwung gefördert. Dem künstlich aufgeblähten Angebot an Wohn- und Büroflächen stand bald eine schrumpfende Nachfrage gegenüber. Aufgrund der Massenarbeitslosigkeit mußten Hunderttausende von Ex-DDR-Bürgern im Westen arbeiten. 2002 erreichte die Leerstandsquote im Osten mit rund 16 Prozent ihren Höhepunkt. Nun sollen im Rahmen des subventionierten Programms „Stadtumbau Ost“ rund 350.000 DDR-Wohneinheiten abgerissen werden. Darunter auch solche, die erst einige Jahre zuvor – dank Steuersubventionen – aufwendig saniert wurden (JF 26/05). Dies wird den Überhang am Immobilienmarkt teilweise beseitigen. Inzwischen, so glaubt die Mehrheit der Marktbeobachter, ist die Talsohle am Immobilienmarkt durchschritten. Eine aktuelle Studie der Allianz und der Dresdner Bank sieht einen Aufschwung der Preise kommen. Tatsächlich war der Niedergang der deutschen Immobilienwerte im internationalen Vergleich eine Ausnahme. In Großbritannien, Spanien oder den USA konnten sich Haus- und Grundbesitzer seit Ende der neunziger Jahre über eine regelrechte Explosion der Preise freuen – in vielen Regionen eine glatte Verdoppelung und mehr, so daß einige Analysten bereits vor einer gefährlichen Blase warnen. Eine solche Entwicklung ist in Deutschland kaum denkbar. Doch einiges spricht für die von der Allianz-Studie prognostizierte Erholung. Zum einen entdecken ausländische Investoren deutsche Immobilien als Anlageobjekte, die sie für relativ unterbewertet halten. Diese neuen Nachfrager werden die Preise, besonders die für große Wohnungsbestände, nach oben treiben. Zum anderen ziehen die Baukosten wieder an, was den Wert für bereits existierende Häuser und Wohnungen entsprechend steigen läßt. Zudem liegt die durchschnittliche Mietrendite mit 5,4 Prozent jährlich bei deutschen Immobilien recht günstig, haben die Volkswirte der Allianz errechnet. All diese Faktoren sprechen dafür, daß sich die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt in den nächsten Jahren erholen werden. Der Bevölkerungsrückgang drückt ab 2025 die Preise Allerdings sind erhebliche regionale Unterschiede zu erwarten. Seit Mitte der neunziger Jahre hat sich der Immobilienmarkt sehr ungleich entwickelt: In Cottbus beispielsweise gingen die Preise für Eigentumswohnungen nominal um 40 Prozent zurück, in Leipzig um 20 Prozent. Auch in der Hansestadt Lübeck erlitten Wohneigentümer einen Wertverlust von rund 20 Prozent. In Frankfurt/Main dagegen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um acht Prozent, in Regensburg oder Duisburg sogar noch mehr. Einige Städte, deren wirtschaftliche Entwicklung zwar robust ist, deren Immobilienmarkt zuletzt aber trotzdem stagnierte oder rückläufig war, stehen jetzt möglicherweise vor einem Aufschwung. Auffällig ist, daß die Immobilienmärkte in jenen Städten und Regionen überdurchschnittlich abgeschnitten haben, wo die Bevölkerungszahl gestiegen ist. Dies zeigt, wie entscheidend die Nachfrage nach Wohnraum an der demographischen Entwicklung hängt. Und aus diesem Grund sind einige Experten langfristig pessimistisch für den deutschen Immobilienmarkt. Angesichts des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs ab 2010 sieht es für viele Regionen düster aus. Bis Mitte des Jahrhunderts wird die Bevölkerungszahl von Thüringen und Sachsen-Anhalt durch Fortzüge und Geburtenausfall um über 20 Prozent zurückgehen; Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Brandenburg werden etwas langsamer schrumpfen. Nur in Süddeutschland wird die Geburtenlücke durch Zuzüge noch weitgehend ausgeglichen. Maßgeblich für die Nachfrage nach Immobilien ist allerdings nicht die Bevölkerungszahl, sondern die Anzahl der Haushalte. Diese wird nach Schätzungen bis 2020 sogar noch leicht steigen, von derzeit 37 Millionen auf knapp 40 Millionen, da es immer weniger große Familien gibt und immer mehr Menschen alleine leben. Zudem hat die durchschnittlich nachgefragte Wohnfläche pro Person in den letzten Jahrzehnten zugenommen. Mehr Haushalte und größerer Wohnflächenbedarf pro Person könnten die Immobiliennachfrage einige Zeit stützen – trotz des Bevölkerungsrückgangs. Ab 2025 oder 2030 aber wird die Wohnflächennachfrage deutlich sinken und der demographische Niedergang auch den Immobilienmarkt erfassen, sagen verschiedene Studien übereinstimmend voraus. Früher noch und stärker als bei Wohn- wird die Nachfrage nach Büroraum zurückgehen. Hier sind deutlich sinkende Preise zu erwarten, wenn das Erwerbspersonenpotential und die Zahl der Bürobeschäftigten abnimmt. Auch hier wird der Osten härter betroffen sein als der Süden. Noch mehr als der Immobilienmarkt wird aber die Bauwirtschaft durch die demographische Entwicklung belastet. Sie wird den Großteil der sinkenden Nachfrage durch einen geringeren Neubaubedarf zu spüren bekommen. Die Anpassungslast wird besonders von der Baubranche geschultert werden müssen, die heute noch acht Prozent des deutschen Bruttoinlandsprodukts erbringt. Schon ab 2010 könnte die Bauwirtschaft, die gegenwärtig eine leichte Erholung ihres Auftragseingangs erlebt, daher weiter schrumpfen.

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