Nach Berechnungen des privaten Pestel-Instituts aus Hannover fehlen in Deutschland aktuell 1,4 Millionen Wohnungen. Bis zum Jahr 2030 könnten es fast 2 Millionen werden. „Um langfristig den Bedarf zu decken, müssten pro Jahr mindestens 400.000 Wohnungen gebaut werden“, rechnet Geschäftsführer Matthias Günther vor. Das Ziel wird weit verfehlt. Voriges Jahr wurden aber nur knapp 200.000 Wohnungen als bezugsfertig gemeldet. Gegenüber 2024 ist das ein Rückgang von 13,9 Prozent. Hohe Zinsen, gestiegene Materialkosten, fehlende Fachkräfte und mehr Bürokratie bremsten den Bau weiter aus.
In dieser Woche ging auch der Deutsche Mieterbund mit seinem „Mietenreport 2026“ an die Öffentlichkeit. Dramatischer Tenor: „Die Mietenkrise wird zur Sozialstaatskrise“. Präsidentin Melanie Weber-Moritz beklagte, dass fast 60 Prozent der Mieter in den vergangenen zwölf Monaten von Mietsteigerungen berichteten. Fast jeder dritte sorge sich, die Miete künftig nicht mehr bezahlen zu können, und knapp jeder zweite habe Angst, im Notfall keine Ersatzwohnung finden zu können. Mehr als elf Prozent der Bevölkerung mussten im vergangenen Jahr über 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Miete ausgeben.
Was die Verbandschefin freilich nicht thematisierte: Stärkster Treiber der Mietsteigerungen sind aber nicht immer gierigere Vermieter mit wachsenden Kaltmieten – sondern der Staat, der mit CO₂-Abgaben, Stromsteuer und kommunalen Beiträgen kräftig bei den Nebenkosten zulangt. Die Lösung aus Sicht des Mieterbunds klingt sozialistisch: Mietendeckel, Mietenstopp und weitere Regulierung. Und auch für Brachiales à la Berliner Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ von 2021 bekundete Weber-Moritz Sympathien.
Der Mietendeckel bevorteilt Bestandsmieter
In der Wohnungsnot soll die Marktwirtschaft – Firmen investieren nur dort, wo die Einnahmen spürbar und kontinuierlich über den Kosten liegen – außer Kraft gesetzt werden. Die Investoren und Vermieter sollen mehr bauen, aber die Mieten kaum oder gar nicht steigen. Gleichzeitig sollen sie energetisch sanieren und die sogenannte Klimaneutralität auch im Gebäudesektor vorantreiben. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, warnt: Auch wenn die Bundesregierung – anders als etwa Linke und Grüne in Berlin – Enteignungen strikt ablehnt, wirke die Debatte aus der Hauptstadt weit über diese hinaus. Vor allem ausländische Investoren registrierten entsetzt, dass man in Deutschland so etwas überhaupt diskutiere. „Mietrecht ersetzt aber keine Baukräne“, warnt Wernecke.
Ein reiner Mietendeckel aber hat zur Folge, dass zwar Bestandsmieter weiter günstig wohnen – aber wer sucht, kaum noch eine neue Wohnung findet. In Städten wie München, Köln oder Hamburg ist es oft so, dass viele Leute noch zu Studentenzeiten oder als einkommensschwache Berufsanfänger in subventionierte Wohnungen einzogen – aber oft noch nach Jahrzehnten und nun mit gutem Einkommen weiter darin wohnen. Mit Prüfungen, ob der aktuelle soziale Status noch der früheren Bedürftigkeit entspricht und Konsequenzen gezogen werden müssen, halten sich die Rathäuser zurück.
Obendrein wird in politisch links dominierten Städten – auch in rasant wachsenden – baulich nutzbares Potential oft aus politischen Gründen nicht ausgeschöpft. In Berlin mit bald vier Millionen Einwohnern steht das voll erschlossene, 350 Hektar große (entspricht etwa 420 Fußballfeldern) Tempelhofer Feld seit Jahren leer. Offiziell, weil es angeblich ein wertvolles Biotop ist und der Erholung dienen müsse. Faktisch wird es eher von einer bestimmten Klientel zum Grillen und Gaudi haben genutzt. In München mit 1,8 Millionen Menschen wiederum fühlte sich der Stadtrat 20 Jahre an einen Bürgerentscheid aus dem Jahr 2004 gebunden. Demnach darf kein Gebäude der Isarmetropole die Türme der Frauenkirche (98,5 Meter) überragen – das Aus für sämtliche Hochhäuser.
„Ohne die Zuwanderung hätte Berlin keinen Wohnungsmangel“
Auch der rosa Elefant im Raum wird vom Mieterbund verschwiegen: „460.000 Menschen wanderten seit 2015 nach Berlin aus dem Ausland zu, das sind 12,5 Prozent der Bevölkerung“, rechnete der frühere Berliner Finanzsenator Thilo Sarrazin vorige Woche bei „Achgut.com“ vor. „71.000 Zuwanderer kamen seit 2015 aus dem übrigen Deutschland“ – um dann die Ursache der Enteignungspläne zu benennen: „Ohne die Zuwanderung aus dem Ausland hätte Berlin keinen Wohnungsmangel.“
Das ist kein alleiniges Hauptstadtphänomen: Anerkannte Asylanten verlassen nach Aufhebung der Wohnsitzbeschränkung ihre Gemeinschaftsunterkünfte. Weil in Großstädten oft schon Landsleute wohnen, drängen diese aber auf den Wohnungsmarkt. Wenige ziehen in den ländlichen Raum, wo es noch Leerstand gibt. In den großen Städten konkurrieren sie mit Einheimischen um das knappe Angebot an preiswertem Wohnraum. Das bestätigt auch eine Studie des Wissenschaftszentrums Berlin für Sozialforschung aus dem Jahr 2025. Eine Lenkung der Migrantenströme in Regionen mit weniger Kapazitätsengpässen ist politisch unerwünscht. Auch wenn man es bei Mieterbund, SPD, Linken und Grünen nicht hören will: Der Staat allein wird das Wohnungsproblem durch Baumaßnahmen nicht lösen.
Es braucht mehr private Investoren. „Die aber können in Zeiten steigender Baukosten ihre Ausgaben nur über die Kaltmiete wieder reinholen. Regulierende Eingriffe mit dem Ziel der Gewinnminimierung aber verprellen private Investoren. Also wird noch weniger gebaut, was die Bestandswohnungen weiter verteuert, worauf die genannten Parteien mit weiteren Regulierungen reagieren“, erläutert Peter Feldmeier, Verbandsjurist von Haus & Grund Bayern. Ein Teufelskreis – aber merkwürdig, dass Leute, zu deren Dogma sonst immer „Follow the Science“ gehört, das für die Wirtschaftswissenschaft nicht gelten lassen wollen.
